De hypotheekmogelijkheden van de (aanstaande) pensionado.

/in /door

Dit is een gastblog van Inge van Inge Walstra hypotheekadvies.
In mijn geval werk ik al even samen met Inge. Ze geeft persoonlijk hypotheekadvies en behandeld iedere klant alsof ze advies aan een familielid geeft. Dat is juist de samenwerking die ik zoek, want je wil als ondernemer op langere termijn meerwaarde bieden. 

Wat een hip woord: pensionado.

Het is een informele titel voor iemand die gepensioneerd is.
 Met soms in het onderschrift: een gepensioneerde die in een warm land gaat wonen of een overwinteraar. Of: een gezonde, kapitaalkrachtige senior die volop van het pensioen geniet.

Laten we het op het laatste houden: dat u volop van uw pensioen geniet. Of binnen 10 jaar van uw pensioen gaat genieten. Dat wil niet zeggen dat u persé kapitaalkrachtig bent en/of in het buitenland wilt gaan wonen.

Ik wil via dit artikel iets delen met (aanstaande) gepensioneerden die graag een ander huis willen kopen in Nederland of hun overwaarde willen verzilveren. Want heel vaak hoor ik in mijn dagelijkse praktijk dit misverstand: dat gepensioneerden geen hypotheek meer kunnen krijgen. En dat is niet waar!
Gepensioneerden zijn een aantrekkelijke doelgroep voor geldverstrekkers. Want heel veel risico’s die jongeren nog wel lopen, zijn er niet meer. Bijvoorbeeld de kans dat de hypotheek niet meer betaalbaar is na werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of pensioen.

Waar we wel uitvoerig bij stil moeten staan is het overlijdensrisico. Wanneer u samen met een partner een hypotheek afsluit dan is het belangrijk te bespreken wat de financiële gevolgen zijn voor uw partner wanneer u zou komen te overlijden en visa versa. Wil en kan de langstlevende partner dan nog in het huis blijven wonen? En zo ja: wat gebeurt er met het netto inkomen? Zijn de lasten nog betaalbaar? Daar toetst een geldverstrekker de hypotheekaanvraag niet op, maar een deskundige adviseur wel!
Maar los daarvan: hoe groot zijn de kansen van de pensionado op de hypotheekmarkt?

Er gelden speciale regels voor gepensioneerden en iedereen die binnen 10 jaar AOW / pensioen gaat ontvangen. Hier een korte samenvatting:

  • Vanaf het moment dat iemand binnen 10 jaar AOW gaat ontvangen, moet er rekening gehouden worden met het (meestal lagere!) pensioeninkomen. Dat verkleint in principe de hypotheekmogelijkheden, maar er zijn versoepelingen mogelijk (zie hierna).
  • Als u wilt verhuizen, de hypotheek wilt oversluiten en/of verhogen en u kunt dit nog voor deze periode doen, doe dat dan! Natuurlijk houden u en uw deskundige adviseur wel rekening met de daling van het inkomen over 11 jaar of langer. Want ook dan moet de hypotheek nog betaalbaar zijn.
  • Wanneer de oudste partner wel al AOW ontvangt (of binnen 10 jaar gaat ontvangen) maar de jongere partner nog geen inkomen heeft totdat hij of zij ook AOW (en wellicht een ouderdomspensioen) gaat ontvangen, dan hoeft u niet persé te wachten met de aankoop van een huis, het oversluiten of het verhogen van de hypotheek tot uw partner ook AOW ontvangt. Onder voorwaarden is het toch toegestaan om in deze tijdelijke “inkomensarme periode” (van maximaal 10 jaar) een hypotheek af te sluiten. Een hypotheek die ook al is gebaseerd op het tweede pensioeninkomen.
  • Als u al AOW ontvangt en een ander huis wilt kopen, dan zijn de hypotheekregels soepeler voor senioren dan voor niet senioren! De bank wil dan namelijk rekening houden met uw werkelijke bruto maandlasten. En die bestaat vaak voor een groot deel uit alleen rente, omdat u tot maximaal 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij mag lenen. 
De nieuwe maandlasten mogen niet hoger worden dan de bruto hypotheeklasten van het huidige huis. Dit geldt dus alleen voor mensen die al een eigen huis hebben en een ander huis willen kopen.
  • Er zijn ook geldverstrekkers die hun eigen soepelere regels toepassen als de hypotheek voor senioren (vanaf 57 jaar) op de strenge standaardregels niet haalbaar is. Dat noemen ze “explain”. Dat betelent dat een adviseur namens u moet onderbouwen waarom de hypotheek op basis van de werkelijke lasten van de hypotheek wél verantwoord is.
  • Als u niet wilt verhuizen maar wel (een deel van) de overwaarde van uw huis wilt verzilveren, dan zijn er wellicht goede mogelijkheden. U kunt denken aan het afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek, een krediethypotheek of verzilverhypotheek. Vaak kan dit tot maximaal 50% van de marktwaarde van de woning (inclusief uw huidige hypotheek).Bij een aflossingsvrije hypotheek neemt u een bedrag ineens op. Dat bedrag zet u op uw spaarrekening om het uit te geven wanneer het u uitkomt. U kunt de rente voor langere tijd vastzetten, bijvoorbeeld voor 10 jaar. Dat biedt veel zekerheid over de hoogte van de hypotheeklasten.Bij een krediethypotheek neemt u gefaseerd geld op tot het maximumbedrag is bereikt. Alleen over de opname bent u rente verschuldigd, niet over het bedrag dat nog niet is opgenomen. Soms betaalt u daar wel een zgn. kredietprovisie over, maar die is lager dan rente. Het nadeel is dat de rente variabel is en kan stijgen! Dan wordt het krediet niet alleen duurder doordat u meer geld opneemt, maar ook doordat de rente stijgt!Een Verzilver- of Opeethypotheek lijkt op een krediethypotheek, maar hier wordt de verschuldigde rente bij de schuld geschreven. Er zijn dan geen maandelijkse lasten en dat maakt deze variant interessant voor mensen met een laag pensioen en een grote overwaarde. 
Het nadeel is dat deze constructie kan leiden tot voortijdige opeising van de schuld (als de limiet is bereikt of de marktwaarde van uw woning is gedaald). Hier zijn ook weer oplossingen voor op de markt, waarbij de geldverstrekker dit risico van u overneemt. Maar u begrijpt dat dit risico in het rentetarief wordt doorberekend en dat het kredietmaximum zeer voorzichtig zal worden bepaald.Tot slot kunt in sommige gemeenten een SvN Verzilverhypotheek of Blijverslening aanvragen. De gemeente bepaalt waar u die voor mag gebruiken. Dat is meestal voor woningverbetering, verduurzaming en/of levensloopbestendig maken. Kijk op www.svn.nl.

Dat is een heel verhaal. Onthoud dat er zeker wel mogelijkheden zijn voor “pensionado’s”. 
Het geeft niet als u het ingewikkelde materie vindt: daar zijn hypotheekadviseurs voor.

Wil je hier graag hulp bij

Iemand die buiten het gezin staat en met jullie meedenkt? Maak dan gebruik van een vrijblijvende kennismaking: persoonlijk of virtueel/telefonisch.

Heb je andere onderwerpen/vragen die je graag in een blog wil teruglezen, dan houden wij ons aanbevolen. Laat hier info@taartbynihal.nl jouw leesonderwerp weten!